Il rallentamento del mercato immobiliare italiano iniziato nel secondo semestre del 2022, si è fatto più intenso nel corso di quest’anno e minaccia di estendersi anche al 2024. Le politiche creditizie più prudenti insieme alla frenata della domanda hanno avuto effetti diretti sui volumi di mutui erogati, calati nell’ultimo anno del 29% con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del 13%. E’ quanto emerso dal Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma che ha analizzato le performance dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
“L’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane associata alle difficoltà di accesso al credito ha finito per penalizzare le prospettive del comparto”, spiegano gli esperti. “Nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati. L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta invece alla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro”.
Tutto questo si è tradotto in un deciso incremento del favore degli italiani per il mercato degli affitti. Nell’ultimo anno – precisa Nomisma – il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto alla locazione accentuando la pressione su un comparto già saturo.
“Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al -12,5% per un totale di 50.000 scambi in meno”, avvertono da Nomisma.
La risposta dei valori immobiliari alle condizioni di contesto è stata, ancora una volta, improntata alla rigidità. Nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si è arrestata la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).
“Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%)”, sottolineano gli analisti di Nomisma. “Analizzando le singole città gli incrementi sono compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna”.
E cosa dire dei tempi medi di vendita? Negli ultimi 10 anni il trend è stato discendente, anche se l’attuale congiuntura sta mettendo in luce un’attenuazione della flessione che si traduce nel consolidamento dei livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023. A questa tendenza fanno però eccezione le città di Bologna, Milano e Roma, mercati nei quali l’inversione di rotta appare più netta con un allungamento – seppur contenuto – dei tempi di vendita. Nei maggiori mercati sono necessari meno di 5 mesi per concludere una trattativa. Si passa dai 5,5 mesi di Padova, Venezia, Firenze; Roma, Bari e Catania, ai 4 mesi di Milano e Bologna. Nel segmento della locazione la forbice varia dal mese e mezzo a poco più di due mesi.